베이비 붐 세대를 보면 집값이 보인다.

부동산시장이 점차 가라앉는 가운데 장기 시장 전망을 놓고 다양한 견해가 나오고 있다. 결국 일본을 닮은 버블 붕괴 양상으로 갈 것이란 전망이 고개를 드는가 하면, 일시적 침체국면을 거쳐 곧 반등할 것이란 예상도 여전하다.

부 동산과 주식은 아무도 모른다는 말이 있지만 트렌드를 읽고 대처하면 고민을 덜 수 있다. 미래의 부동산 시장을 예측하는 유용한 도구는 없을까. 전문가들은 인구구조의 변화를 주목하라고 한다. 부동산시장, 특히 주택시장은 사람의 주거공간에 관한 것이어서 사람 수나 가구 구성의 변화와 직결돼 있기 때문이다. 그러나 같은 통계를 놓고도 전문가마다 해석이 엇갈린다.




◇ 엇갈린 전망=먼저 비관론자들은 부동산 가격을 좌지우지해온 베이비붐 세대(통상 1955~63년생)가 현금성 자산이 별로 없는만큼 이들이 본격 은퇴하는 2009∼2015년께 부동산시장이 큰 충격을 받게될 것으로 내다본다. 현대경제연구원 윤여필 연구위원은 “베이비붐 세대들은 퇴직 후 돈이 모자라므로 노령 소비 재원을 충당하기 위해 부동산을 대량 매각할 것”이라고 예상했다. 1955~1963년에 태어난 베이붐 세대는 816만명으로 총인구의 16.8%를 차지하고 있지만 외환 위기, 사회구조 급변 등으로 준비할 틈이 없어 심각한 노후생활 문제에 봉착하고 있다는 것이다. 노후생활 보장은 국민연금과 같은 공적연금이나 퇴직금ㆍ개인연금 등 사적 연금시스템이 취약하고, 전통적 가족부양체제의 붕괴, 소득발생 기간 축소 및 노인취업의 어려움 등 사회구조가 크게 바뀌면서 매우 취약하게 전개되고 있는


따라서 베이비붐 세대는 유일한 재산이나 다름없는 주택을 처분하거나 줄이는 방식으로 노후생활 자금을 마련하려들 것이고, 이는 결국 부동산시장을 장기 침체국면에 빠뜨릴 것이란 전망이다. 90년 이후 일본의 부동산시장 장기 침체도 베이비붐 세대의 은퇴에 영향받은 것이라고 비관론자들은 설명한다. 아울러 미국도 2010년부터는 베이비붐 세대가 본격 은퇴하며, 그 여파로 주택시장이 홍역을 치를 것이란 전망이 나온다.

하지만 낙관론자들은 견해를 달리한다. 이들은 우리나라의 인구와 가구가 앞으로도 10여년간 늘어난다는 점을 근거로 제시한다. 건설산업연구원 김민형 연구위원은 우리나라에서 본격적인 주택수요 감소세는 2025년 이후부터 나타날 것이라고 예상했다. 주거 소비층인 30~59세 비중이 2001년 42.8%에서 2010년 46.8%까지 늘어나 정점을 치지만 이 비율의 감소폭은 상당 기간 미미한 수준에 그칠 것이라고 진단한다. 특히 앞으로 5년 간은 베이비붐 세대가 40대 후반에서 50대 초반이 되면서 중대형 평형 수요가 꾸준할 것이란 전망이다. 단독ㆍ노령ㆍ무자녀ㆍ편부모 가구가 급증해 다양한 형태의 중소형 주택에 대한 수요 역시 크게 늘어날 수 있다.

박 원갑 스피드뱅크 부동산연구소장은 최근 펴낸 ‘부동산 성공법칙’에서 10년 뒤 인구 감소와 급속한 노령화에도 불구하고 부동산시장이 갑자기 위축되지는 않을 것이라고 내다봤다. 그는 ^주택을 필요로 하는 가구 수가 늘어나는데다^나이 들어 집을 줄이는 시기가 외국보다 10년 정도 늦게 나타나고^고령자가 보유한 주택을 담보로 노후생활자금을 연금형식으로 지급하는 역모기지론이 생겼다는 점 등을 근거로 제시했다. 한국의 1000명당 주택 수는 현재 284채(수도권 258채)에 불과하다. 일본 423채(2003년), 미국 427채(2003년), 독일 445채(2000년)보다 훨씬 적다. 인구감소에 따른 충격이 온다 해도 15~20년 뒤의 일이라는 것이다. 박 소장은 고령사회에서 주택시장의 본류는 전원주택ㆍ타운하우스가 아닌 아파트이고, 교외보다는 도심이 부상할 것이라고 전망했다.

◇수도권은 아직 젊다=수도권만 놓고 보면 어떨까. 수도권 역시 인구감소와 고령화라는 대세를 거스르진 못하지만 시기나 강도에 차이가 나타난다. 수도권의 인구집중 효과 때문이다.

전체 인구에서 수도권 인구가 차지하는 비율은 앞으로 20년정도 계속 높아질 전망이다. 2005년 11월 기준 인구총조사에서 수도권(서울 인천 경기) 인구는 2276만명으로 전체인구의 48.2%를 차지했다. 1995



1995 년보다 257만명, 2000년보다 141만명 각각 증가한 것이다. 인구비중도 10년 전 45.3% 대비 2.9% 포인트 증가했다. 통계청이 2005년 특별 추계한 자료에 따르면 전국 인구는 2020년을 정점으로 점차 감소하지만 수도권인구는 이보다 9년 뒤인 2029년까지 늘어난 뒤에야 줄어든다. 수도권 인구 비중은 2011년 50.2%로 전체인구의 절반을 웃돈 뒤 2029년 53.8%에 이른다.

주택시장에서 주목되는 세대는 쌍봉세대(40~59세)다. 자녀가 커가면서 집을 넓히려는 욕구(중대형 수요)가 강해 중대형평형 아파트의 집값을 끌어올린 세력이다. 쌍봉세대 인구는 우리나라 전체로 보면 2016년 1635만명을 정점으로 점차 줄어든다. 수도권 쌍봉세대는 이보다 6년 뒤인 2022년(882만명)이 정점이다.

전체인구중 65세 이상 고령인구비율은 2005년 9.1%에서 2018년 14.3%로 높아져 고령화사회(7%)에서 고령사회(14%)로 넘어간다. 그러나 수도권은 이 비율이 아직 7%대다.

다 만 최신 추계는 인구 정점 시기를 앞당기고 있다. 통계청은 2006년말 추계(2005년 인구센서스 기준)에서 전체 인구의 정점이 종전 추계보다 2년 앞선 2018년에 나타날 것이라고 전망했다. 생산가능인구(15~64세)는 이보다 앞선 2016년, 이중 가장 왕성활 경제활동을 하는 25~49세층은 2007년(2066만명)이 정점이다. 지역별 추계는 이달 중 통계청이 발표할 예정이다. 수도권 인구와 쌍봉세대 인구의 정점 역시 종전 추계치보다 다소 앞당겨질 가능성이 있다.

그러나 수도권은 인구구조상 우리나라 전체보다 나이를 6~9살 덜 먹었다고 볼 수 있다. 홍춘욱 키움닷컴 투자전략팀장은 “수도권에 일자리가 몰려있어 젊은 지방 인구가 활발히 유입되기 때문”이라고 말했다. 수도권의 각종 규제를 풀어 공장ㆍ학교를 짓자는 압력이 갈수록 거세지고 있다.

변수는 있다. 노무현 정부가 추진해온 지방분산 정책이다. 노 정부는 수도권 인구 비중을 47%선에서 안정화하겠다며 공공기관ㆍ행정기관의 지방 이전을 강력히 추진하고 있다. 차기 정부가 이 정책을 계승할지는 불확실하긴 하다.